第201章 衣锦还乡
想着这样一个超级城市综合体项目。
哪怕范无眠自己吃不下，也能通过个人影响力，拉拢别人合作开发。
周天胜倒不担心他的胃口太大。
现在内地不少开发商，手上有个小几千万人民币，就敢三五成群合作拿地。
例如上周，有几位外地商人，费4亿多人民币，拿下占地6万多平米的低密度住宅用地时候，眼睛都不眨一下。
涉及到一波泼天的“业绩”。
不需要范无眠操心初期支付的土地出让金太高，周天胜听完他的忧虑之后，自己就开始帮忙想办法，压缩前期的开支。
比如将商场，从四层压缩到两层半，酒店面积也打个对折，400米的高楼，暂时也被砍到300米。
这么做的原因在于，反正短期内还不会动工建造，先把地皮拿到手，将来再变更修改，补交些土地出让金之类就行。
土地出让金的高与低，跟土地的容积率直接挂钩。
在占地面积32万平方米的地皮，用来开发建筑面积50万平方米的工程，和用来开发建筑面积100万平方米的工程，价格方面可能相差一倍。
所以像超级摩天大楼，也许占地面积才几千平方米，但由于建筑面积太大，土地出让金却贵到离谱。
预计建筑面积总共30万平方米左右的住宅区，包含别墅和商品房，平均下来按照每平米楼面价2500计算，这就需要7亿5000万人民币左右。
外加建筑面积 60万平方米的写字楼、商场和酒店等等，价格比建造住宅低不少，大约也需要费8亿至9亿人民币。
听完粗略计算的价格。
范无眠发现，自己的步子好像跨大了，然而咬紧牙关，首付两成左右，也不是完全没机会上车。
假如把设想中， 70年产权性质的30万平方米别墅和商品房，全都改成商住性质，拿地价格一下子能便宜三亿多人民币。
但是假如不趁着内地楼市不景气，政策依然比较宽松，想办法调整土地产权年限，下次可就没什么机会尝试变更了。
50年产权商住性质的别墅天板价格，未来或许卖到一两亿，70年产权则有机会卖出三四亿，直接影响到将来的收益，以及对外销售时候的困难程度，这让他有点选择困难症。
需要考虑的事情太多，担心拿下这块地之后，接下来两年的压力，步子跨大了扯到蛋。
范无眠虽然心动，终究还是没敢轻易点头，找借口说：
“我需要再想一想，要不然等我拍完《寂静之地2》，套现一大笔现金之后再做决定吧，如果再多四五千万美元，拿地就很轻松了。”
近期苹安集团，正考虑拿地建造一栋规模超过600米的摩天大楼，建设成本接近百亿。
可惜直接跟上面谈去了，好处落不到周天胜的头上。
生怕错过了参加工作以来，规模最大的一笔招商引资项目，周天胜咬咬牙，继续撺掇说：
“从做方案，到递交申请，盖章修改城市规划图，走完流程至少也要半年。如果资金方面，短期内存在问题，那么先付一小笔定金，一年之后再缴纳土地出让金怎么样？”
范无眠惆怅道：
“我真需要点时间考虑清楚，过来遛弯而已，突然谈成十几亿的拿地项目，我现在脑子有点乱”
其实倒也不算太乱。
以这个价钱，拿下占地面积如此巨大的黄金优质地块，过个几年闭着眼睛都能暴赚。
别的先不提。
到时如果用卖房子的钱，填补建造摩天大楼、商场和酒店的资金窟窿，说不定有机会空手套白狼，净赚写字楼、商场、酒店之类的商业地产项目。
然而虽然有利润，却还需要考虑，跟投资其他项目相比，哪一边利润更高。
贷款囤地，如果首付仅需2成，等于加了5倍的杠杆投资。
然而炒股同样可以加杠杆，利润也不低。
要是先签合同，把这个坑给占了，慢慢悠悠走流程，一两年之后再支付土地出让金，在范无眠眼里，也谈不上有太大的资金压力。
退一步来说。
实在不行，还能先吃一波地价上涨的红利，到时候找人合作开发，又或者直接转手卖掉一部分土地。
他清楚记得在2008年奥运会之前，内地房价将会迎来一轮上涨，到时候地皮价格涨个一两倍，应该没什么问题。
以这个超级城市综合体项目的体量，两三年少说也能带来二三十亿的账面利润，除去银行贷款利息之外，初期需要的资金只有三四亿。
短短两三年，在不考虑税费和贷款利息的情况下，投入的本金就有机会增值10倍左右，这便是让范无眠心动的原因。
周天胜苦笑道：
“实在不行，要不然少拿几块地？又或者你回港城，问问浅水湾周围的邻居们，比如那位李超人首富，要是愿意跟你合作开发，这点钱对他们来说，根本不算什么大事。”
再过个七八年时间。
无论卖住宅还是卖写字楼，闭着眼睛都能赚到百亿级别的收益。
持有一大笔企鹅股，范无眠对自己的将来信心十足，拖个几年再动工开发，资金方面其实没什么问题。
他看向周副局，追问说：
“通过审批一年后，再缴纳土地出让金，总价格做到15亿人民币左右，另外再把允许合理修改土地容积率这一条，加在合同上面，这些都没问题吧？”
“当然没问题，只要承诺的投资款到位，这些都好商量。我最喜欢变更土地容积率，等于土地已经卖出去，又能再赚一笔土地出让金，没人会拦着这种好事。”
周天胜趁热打铁，补充说：
“一般土地出让合同，签订6个月之内，经过批准增加容积率的，计算补交出让金的土地价格，按照土地出让价格执行。6个月后增加容积率的，土地价格按照当时的市场价执行。”
“最近的土地出让价格，和市场上成交的住宅、写字楼均价，都在稳步增长。万一周边又有什么最新规划，出台某些新文件，到时候再想拿可就没机会了。”
“放宽协议拿地，只是为了在短期内走出难关，等楼市真正回暖，随时会再次收紧，彻底不允许绕开招、拍、挂的土地出售方式。”
“帮你争取那么大一块别墅用地，其实我也会冒着很大的风险，真的就是想要借机提振一下市场信心，盘活附近的其他土地.”
在这2005年的6月份，深城还不是人们印象中的繁华大都会。
范无眠看中的地皮周围几公里内，如今还有大量的空地和老旧建筑，需要一个契机来盘活它们。
一个耗资巨大的城市综合体项目，有机会以点带面，盘活整个地区。因此周天胜才觉得，只要范无眠投入的资金足够多，帮忙争取到“协议转让”土地的希望很大，拿地价格能比别人便宜一大截。